一起物业服务合同纠纷案

2017年，小张向大庆一房地产开发公司购买一期房，建筑面积为70多平方米。购房合同签订后，该开发公司与大庆一物业公司签订物业服务合同，约定由该物业公司为此小区提供物业服务，收取物业费用标准为1.924元/平方米·月。

　　开发商于2018年通知小张接房，但对方直到2019年才接房。接房后，其缴纳了近1600元物业费。但自2019年起，小张就拒交物业费，物业公司遂将对方诉至法院，要求其支付2019年和2020年两年的物业费共计3400元。

　　庭审中，被告辩称，2018年还未接房，其就未享受到物业服务，也就不应交纳物业费，而2019年物业费已经交纳，此后再未交纳物业费的原因，是原告物业公司未赔偿其楼板内埋部分下的水管断裂，致楼下邻居被浸泡，结果被告赔偿3000元，而这一损失原告至今未赔偿给被告，故应判决驳回原告全部诉求。

　　经法院审理认为，原告物业公司与房地产企业签订前期《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，此合同对该小区全体业主具有法律约束力。被告居住在原告提供物业服务的小区内，被告已接受原告提供的物业服务，被告应承担交纳物业服务费的义务。

　　对于被告抗辩其接房时交纳1600元物业费系2019年度的物业费。但经审理查明，被告未按时接房系其自身原因所致，故其应从接房通知规定的期限期满之日起开始交纳物业费；另外，从其提交的物业费票据内容看，已标明系2018年的物业费，故对被告这一抗辩不予支持。

　　对于被告抗辩墙体裂缝及下水管断裂造成的损失未得到赔偿，应先处理损失后交物业服务费。经查明，这些损失均不是原告在提供物业服务过程中导致的，其损失不能向原告方主张，故其这一抗辩主张不予支持。

　　对于被告抗辩其2018年还未入住，也就未享受到物业服务，故其不应交纳2018年物业费，交纳的1600元应从中抵扣。因物业公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，如公用设施、绿化、环境卫生等项目的日常维护、管理，这种公共性服务不会因为某一位或某几位业主没入住、不使用，而减少管理成本，故其抗辩没有法律依据，即其未及时接收房屋导致其自己未能入住，这并不能构成免交物业费的正当事由。

　　据此，法院遂判决被告小张给付原告物业公司3400元。

　　法官说法

　　物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。虽然未接收新房导致房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防、绿化等费用，也需要一分不少地支出。

　　因此，业主是否实际使用房屋、是否长期空置，这并不影响物业公司提供服务。作为小区的业主，就有义务交纳物业服务费，业主不应以此作为拒交物业费的正当事由。

　　如广大业主若对物业管理费持有异议，应通过正当渠道进行申诉，或通过业主委员会来进行维权，与物业公司协商物业管理费，而不是通过拒交物业管理费的方式来抗议，避免因此产生相关法律风险。

来源：中国法院网 | 作者：付建国